Počasi bo odzvonilo energetsko potratnim stavbam – EOL 96

Matjaž Valenčič

S 1. 1. 2015 je v veljavo stopil Pravilnik o energetski izkaznici, ki lastnike nepremičnin zavezuje, da morajo biti poleg oglasa nepremičnine navedeni kazalniki z energetske izkaznice, drugače lahko tržna inšpekcija lastnike oglobi. Od 24. februarja pa bo treba pri prodaji ali oddaji v najem, daljši od leta dni, kupcu ali najemniku pred sklenitvijo pogodbe predložiti tudi energetsko izkaznico. Imeti jo morajo tudi vse nove stavbe in vse javne stavbe, katerih površina presega 500 kvadratnih metrov (od 9. julija 2015 pa tudi vse javne stavbe s površino, večjo od 250 kvadratnih metrov). Za nepremičnine, ki se ne prodajajo in ne dajejo v najem, lastnikom ni treba pridobiti energetske izkaznice. Prav tako ni potrebna za stavbe, ki so varovane v skladu s predpisi o varstvu kulturne dediščine ali pa se uporabljajo za obredne namene in verske dejavnosti, za industrijske stavbe in skladišča, za ne-stanovanjske kmetijske stavbe, za enostavne in nezahtevne objekte ter za samostojne stavbe z do 50 kvadratnimi metri uporabne površine. Glede na določila Energetskega zakona (EZ-1) izvaja inšpekcijski nadzor nad energetskimi izkaznicami Inšpektorat pristojen za graditev. V Sloveniji je od sprejetja Zakona in Pravilnika govor le o globah in sankcijah, ne pa o tem, kaj bomo pridobili, če sploh kaj, z energetskimi izkaznicami. »Nerodnosti pri uvedbi so zlasti posledica neustrezne komunikacije Ministrstva za infrastrukturo z lastniki stanovanj ali, če hočete posplošiti, neprimerna komunikacija med državo in državljani. Lepše bi bilo, če bi država pospremila uvedbo energetskih izkaznic s pozitivno noto (prednosti, spodbude, prihranki, davčne olajšave…) kot z negativno kampanjo (zagrožena kazen za kršitelje),« meni Matjaž Valenčič, strokovni vodja Zavoda za energetsko svetovanje.

Število nepremičninskih oglasov padlo za četrtino

Branko Potočnik

Pri oglaševanju nepremičnin je potrebno navesti razred energijskega kazalnika, pri računski energetski izkaznici pa številčno izraženo vrednost primarne energije za delovanje stavbe. Po pregledu internetnih ponudnikov nepremičnin opažamo, da večina oglasov podatka o energetski izkaznici nima. »V nekaj dneh po novem letu smo opazili, da se je število nepremičninskih oglasov znatno zmanjšalo (do 25%). Pri nepremičninskih družbah smo opazili večje povpraševanje po energetskih izkaznicah, predvsem veliko klicev lastnikov nepremičnin, ki jih zanima, ali energetske izkaznice potrebujejo, kje jo lahko naročijo in koliko jih izdelava stane. Nepremičninske družbe smo že vse od uveljavitve Energetskega zakona svoje stranke obveščale o nujnosti izdelave energetske izkaznice. V mesecu decembru smo vse lastnike nepremičnin, ki svojo nepremičnino prodajajo ali oddajajo v sodelovanju z nami, še pisno obvestili o novosti in jim posredovali kontakte strokovnjakov za izdelavo energetskih izkaznic. Veliko jih je energetske izkaznice že pridobilo, še več jih je energetsko izkaznico naročilo in čakajo na izdelavo. Večina lastnikov oglasov ni umaknila. Računamo na razumno ravnanje inšpektorjev, saj je jasno, da tako velikega števila energetskih izkaznic ni možno izdelati čez noč,« pojasnjuje Branko Potočnik, direktor in nepremičninski posrednik pri INSA nepremičninah. »Predvidevam, da so oglase umaknili samo neresni ponudniki. Resni so že pravočasno poskrbeli za energetske izkaznice. Do novega leta je bilo izdelanih cca. 1.500 energetskih izkaznic, od tega vsaj 500 za stanovanjske stavbe. Če je povprečje 20 stanovanj v večstanovanjski stavbi, je na tržišču že približno 1/3 stanovanj z energetskimi izkaznicami. Če so se umaknili oglasi neresnih prodajalcev, ki imajo stanovanja kot finančno naložbo in špekulirajo s trenutkom prodaje, je to samo prednost za tržišče in kupce. Oglaševanje prodaje 30.000 do 40.000 stanovanj na trgu, ki prenese prodajo 10.000 stanovanj letno, bi v normalnih pogojih moralo precej znižati ceno stanovanj. Tako imam občutek, da prodajalci nimajo interesa prodaje stanovanj in se trudijo, da zavarujejo svoje pozicije moči. Kapital proti informaciji. Prodajalci proti izkaznici,« dodaja Matjaž Valenčič.

Kazni zaradi energetskih izkaznic še ni

Na Zbornici za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije upajo, da bodo inšpektorji v začetnem obdobju samo z opominom opozarjali lastnike, ki zaradi takšnih ali drugačnih razlogov še niso pridobili energetske izkaznice za svojo nepremičnino. Do sedaj je bilo namreč po podatkih Ministrstva za infrastrukturo izdanih približno 1200 izkaznic, v glavnem za javne stavbe, čeprav bi jih morali po njihovih izračunih izdelati okrog 10.000 na leto. »Število energetskih izkaznic se vsak dan poveča vsaj za 100. Zelo majhno število javnih stavb, ki bi morale energetsko izkaznico imeti vidno izobešeno že pred enim letom, je zadostilo zakonski zahtevi. Kot vemo, naj bi imele energetske izkaznice v javnih stavbah tudi promocijsko vrednost,« komentira število izdanih energetskih izkaznic Matjaž Valenčič. Izdelovalcev energetskih izkaznic je dovolj. Do 17. decembra lani jih je Gradbeni inštitut ZRMK izšolal 268 (seznam je objavljen na www.energetika-portal.si/podrocja/energetika/energetske-izkaznice-stavb/…), po novem pa bo za njihovo usposabljanje skrbela tudi Zbornica za arhitekturo Slovenije, s čimer naj bi se pridobivanje licenc pocenilo. »S 24. februarjem 2015 nastopijo tudi kazni za nepridobitev izkaznice ob prodaji ali oddaji nepremičnine, in sicer se z globo v višini 300 € za prekršek kaznuje lastnika stavbe ali posameznega dela stavbe, če pri njeni prodaji ali oddaji v najem kupcu oziroma najemniku najpozneje pred sklenitvijo pogodbe ne predloži originala ali kopije veljavne energetske izkaznice stavbe ali njenega posameznega dela,« sporoča Inšpektorat RS za promet energetiko in prostor. »Glede na kazenske določbe Energetskega zakona (EZ-1) bodo uvedeni posamezni prekrškovni postopki v zvezi z ugotovljenimi kršitvami. Gradbeni inšpektorji bodo postopali v skladu z zakonskimi določili s področja nadzora in prekrškov,« še dodajajo. Na trgu je trenutno 69 gradbenih inšpektorjev. »Do danes nisem seznanjen z inšpekcijskim pregledom, kjer bi bila izrečena globa, ker stranka ne bi navajala energetskih kazalnikov pri oglaševanju. Prepričan sem, da inšpekcijske službe strank, ki so energetske izkaznice že naročile, v začetku leta še ne bodo sankcionirale. Do 23. marca, ko bo potrebno kupcu ali najemniku energetske izkaznice izročiti ob podpisu pogodbe (prodajne ali najemne) pričakujemo, da bo večina strank energetske izkaznice že pridobila,« pojasnjuje Branko Potočnik.

Nepremičninarji s Pravilnikom zadovoljni, izdelovalci energetskih izkaznic kritični

Podrobnejšo vsebino in obliko energetske izkaznice stavbe, metodologijo za izdelavo in izdajo energetske izkaznice ter vsebino podatkov, način vodenja registra energetskih izkaznic in način prijave izdane energetske izkaznice za vpis v register, predpisuje Pravilnik o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb (Ur. l. RS št. 94/2014, z dne 19. 12. 2014). Določa tudi podrobnejšo vsebino, obliko, metodologijo in roke za nadzor nad izdanimi energetskimi izkaznicami. »Do sprejetja pravilnika je bila za stanovanja oz. dele stavb s skupnim ogrevalnim sistemom možna izdelava energetske izkaznice zgolj tako, da je bila izdelana energetska izkaznica za celotno večstanovanjsko stavbo. Za lastnika dela stavbe (stanovanja, poslovnega prostora), ki želi oglaševati in prodati ali oddati takšno nepremičnino, je to pomenilo ogromne stroške ali nepremostljivo oviro. Nepremičninski posredniki smo se v okviri ZDNP pri GZS v okviru delovne skupine, ki je sodelovala pri pripravi Pravilnika, vztrajno borili za inačico, ki lastnikom omogoča izdelavo energetske izkaznice, ki jim ne bo povzročala nesorazmernih stroškov. Veseli in ponosni smo, da nam je uspelo prepričati odgovorne. Pravilnik je spremenjen in oblikovan v dobro lastnika nepremičnine. Pravilnik tudi omogoča, da lahko stranke same pripravijo in priskrbijo podatke, ki jih potrebujejo strokovnjaki za izdelavo energetske izkaznice. S tem jim bodo precej pomagali, da bodo lahko izkaznico izdelali hitreje in posledično ceneje,« pojasnjuje Branko Potočnik. Po drugi strani Združenje izdelovalcev energetskih izkaznic ZIEI zbira pripombe za popravo komaj sprejetega Pravilnika. Pravijo, da če je kaj politične moči, bodo izboljšali situacijo na tem področju.

Uredba o omejitvi najvišje cene energetske izkaznice trn v peti

Po sprejemu Pravilnika je postala energetska izkaznica dostopna vsem, saj jo je možno izdelati za vsak posamezni del stavbe. Cene so različne, za stanovanja se gibljejo od 120-150 EUR, za hiše pa od 200 EUR dalje, odvisno do velikosti stavbe in od razpoložljive dokumentacije. »Z uredbo določena cena energetske izkaznice ne omogoča izdelovalcu energetske izkaznice niti minimalne, zakonsko določene plače. Ta uredba je naredila ogromno škode na trgu: najprej, lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah so si napačno razlagali, da lahko dobijo energetsko izkaznico po 0,5 €/m², torej po 25 € za 50 m² veliko stanovanje. In drugič, precej resnih izdelovalcev energetskih izkaznic se je odločilo, da ne bo izdelovalo energetskih izkaznic za ceno, določeno z uredbo. Sedaj se stanje počasi popravlja, vendar so pričakovane cene izdelave energetske izkaznice na trgu še vedno prenizke. Za izdelavo energetske izkaznice osnovne enote (stanovanje, enostanovanjska stavba, majhen poslovni prostor) je potrebno najmanj 8 ur dela. Ura dela neodvisnega strokovnjaka z licenco je vredna najmanj 50 €. Torej je vse, kar je pod 400 € na izkaznico, dumpinška cena,« pojasnjuje Matjaž Valenčič. Minister za infrastrukturo Peter Gašperšič je v januarju obljubil novo uredbo o določitvi cene energetske izkaznice, ki je najbrž ne bo omejila navzgor.

Orodje za izboljšanje energetske učinkovitosti stavb

Cilj uvedbe energetskih izkaznic je seveda v tem, da bi bile stavbe energetsko učinkovitejše, da bi k temu težili z adaptacijami in pri preferenci nakupa. »Povprečne stavbe so energijsko manj učinkovite, kot je bila zahteva zakonodaje v času gradnje. Če upoštevamo, da je bila gradbena zakonodaja do leta 1980 slabša kot v času Marije Terezije in da so vse stavbe, zgrajene od leta 1945 do leta 2000 energetsko zelo potratne, celovitih energetskih obnov stavb pri nas skoraj ni, potem z gotovostjo trdim, da stavbnega fonda ne bomo energijsko sanirali do leta 2050. Energetska izkaznica podaja informacijo. To je javna listina, njena največja moč je verodostojnost. Tega pomena javne listine ne smemo pozabiti. Informacija o energijski učinkovitosti je koristna za uporabnika stavbe. Tako stanovanjske kot poslovne. Dalje, informacija je pomembna za bodoče uporabnike, kupce ali najemnike. Velika razlika je, če stane energija za ogrevanje stanovanja 40 € ali 1.500 € letno. Tega do sedaj nismo mogli vrednotiti ni primerjati. Kakovost bivanja v energetsko učinkoviti stavbi je boljša kot v energijsko potratni. Uvedba energetskih izkaznic je povzročila, da smo se začeli zavedati rabe energije v stavbah. Energetska izkaznica poda tudi priporočila za povečanje energijske učinkovitosti. Ta priporočila so splošna. Podrobno informacijo o energijski učinkovitosti nudi energetski pregled stavbe. Kdor ne potrebuje energetske izkaznice, načrtuje pa energetsko obnovo stavbe, naj raje pridobi energetski pregled kot energetsko izkaznico,« poudarja Matjaž Valenčič. Seveda je povedano želen scenarij o ozaveščenosti ljudi, da bi se zavezali k manjši porabi virov. Po besedah Branka Potočnika kupci nepremičnin tega še nismo ponotranjili: »Trenutno energetske izkaznice še ne igrajo posebne vloge. Strankam je jasno, da boljša okna, debelejša izolacija fasade, dobro izolirana streha pripomorejo k večji energetski učinkovitosti. Kupce še vedno zanima poraba, izražena v denarju in radi pregledajo položnice za plin, električno energijo in druge energente.« Zgodba o energetskih izkaznicah se je šele začela.